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社会·透视
233万买房后房价大涨还要不要补差价44万?
发布时间:2016-04-29 10:39:32  作者:

文/羊城晚报记者 董柳  实习生 张香玉

  冯先生在广州越秀区买了一套房,后房价上涨,原房主以买卖合同无效为由向广州仲裁委员会申请裁决返还房屋,被驳后,又以交易显失公平为由提起仲裁请求,广州仲裁委员会今年3月裁决冯先生要支付房屋差价44万余元。冯先生于是向法院申请撤销仲裁裁决,该案昨日在广州中院公开庭询。

  差价44万该不该补?两次仲裁是否违反“一事不再理”原则?该事件被网络热炒后,针对网上不少骂法官的声音,广州中院昨在官方微信上表示这个“锅”法院不能背;就网上的质疑声,广州仲裁委员会的经办秘书也通过官微发声称前后两次仲裁不属“重复仲裁”。


  事件梗概

  买学位房后房价已上涨
  第二次仲裁要求补差价

  广州市民冯先生50多岁。2012年11月,他从朋友处得知有一处“好房子”——该房是房改房、房龄50年、位于越秀区松岗西路、地处传统名校区、面积130平方米(含公摊面积),产权人是马某夫妇,其中马某99岁、其妻年近90岁。

  同月27日,马某夫妇委托一位姓单的女士全权处理该套房产。2013年3月,冯先生与委托人单女士签订《存量房买卖合同》,约定合同交易价为200万元,实际交易价为233万元。当月,冯先生完成了过户。其后,楼价上涨了。

  2013年7月,原房主马某夫妇及其子马先生向广州仲裁委员会提出仲裁申请,申请裁决房屋买卖合同无效。马先生称,父母都处高龄,常年生病,两人在签署合同时已无民事行为能力,其在南方公证处进行的委托单女士全权处理该套房产的委托涉嫌违反程序,父母按手印和盖私章都是其女儿帮忙进行的,马先生申请裁决单女士与冯先生所签的房屋买卖合同无效,冯先生应返还房产。

  2014年1月,广州仲裁委员会仲裁认为,原房主的委托人单女士与冯先生签订房屋买卖合同并完成过户,该过程并没有证据反映交易存在违法违规情形且没有证据证实原房主对交易过程和交易价格存在异议,据此裁决驳回原房主及马先生的仲裁申请。其后,马先生向广州中院起诉要求撤销该裁决,遭法院驳回。

  但事情还没有结束。2014年3月,广州仲裁委员会又受理了马先生的仲裁申请,马先生以当年房屋交易价格明显低于市场价格显失公平为由,申请冯先生支付房屋差价款。经评估公司评估,涉案房屋在交易期间估价为277万余元,与实际交易价相差44万余元。今年2月,广州仲裁委员会仲裁庭裁决,因申请人马某夫妇在签订合同时处于劣势,缺乏经验,双方的权利义务不对等,可以认定为显失公平,房屋总价应认定为评估价277万余元,冯先生应补偿差价款44万余元。

  这引起冯先生不满,他向广州中院起诉申请撤销仲裁裁决,案件于昨日在广州中院庭询。


  法庭交锋

  交易属不属于显失公平?

  昨日的法庭上,冯先生一方认为,广州仲裁委员会违反“一事不再理”的原则,并且该案不构成显失公平的情形,认为明显不合理的低价应低于实际价格的七成才算,而该案的评估结果是277万,233万的价格不存在买卖价格明显低于市场价格的显失公平的可变更或撤销的法定情形。

  马先生一方答辩认为,前后两案的仲裁请求完全不同,第一次仲裁的性质是合同无效返还之裁。其还认为,冯先生与中介等人利用仲裁申请人马某重病住院,并无民事行为能力的情形,低价骗卖房产显失公平。另外,277万元的评估价是冯先生锁门不让评估人员进入室内,进而按毛坯价格作出的结论,并非实际价格。

  目前,广州中院尚未作出是否撤销仲裁裁决的裁定。


  各方声音

  经办秘书:
   两份合同显示面积存在差异
  前后两次仲裁不属重复仲裁

  该案经媒体报道,网上出现了质疑声音。昨日,广州仲裁委员会的官方微信发布了该案亲历者——经办秘书刘某威所写的《关于马某与冯某房屋买卖仲裁案相关报道的说明》。

  刘某威称,仲裁庭对房价进行调整并非因为交易后房价大涨。事实上,仲裁庭主要是围绕交易是否显失公平进行审理,为此需要澄清几个关键事实:一是涉案房屋买卖合同签订之时,业主为两位90多岁的高龄老人,且常年患病住院,其所委托代为出售涉案房屋的单某为从事房地产中介的人员;在签订第一份房屋买卖合同时,作为买家的肖某也是房屋中介从业人员,随后再转由该案买方冯某作为买受人;二是涉案房屋前后两份合同显示的面积存在差异,与肖某签订的合同显示面积为118.27平方米,随后与冯某所签订的合同显示面积为130.89平方米,而房价款是以前一份合同确定,此外,涉案房屋尚带有20多平方米使用面积,未作产权登记;三是根据专业机构的评估,涉案房屋在签订时的交易价与同时段同地段的市场价存在40多万元的差距。

  刘某威表示,仲裁庭根据上述事实进行审理,围绕是否损害了两位老人的权益、未计价的面积是否予以补偿、交易当时的价款是否合理等方面进行综合判断,根据公平合理原则,按签订合同时点的评估市场价给卖方予以适当补偿。并且,仲裁庭并非以现有的市场价(该案立案时已涨至约432万元)作为标准,不存在因房价上涨而予以调整的因素。

  两次裁决是否违反“一事不再理”原则?刘某威称,根据《中华人民共和国仲裁法》的规定,仲裁实行一裁终局的制度。裁决作出后,当事人就同一纠纷再申请仲裁或向法院起诉的,仲裁委员会或法院不予受理。只有当事人在前后仲裁案件属“同一纠纷”,后案才不属于仲裁委员会受理范围。而2015年施行的民事诉讼法司法解释第247条、第248条对“重复起诉”作了具体规定,构成重复起诉须满足三个条件:一是前后诉的当事人相同,二是前后诉的诉讼标的相同,三是前后诉的诉讼请求相同或相反;针对新发生事实的另行起诉不构成重复起诉。然而,该案与上一仲裁案件的仲裁请求并不相同,前案是基于合同无效提出,后案是基于变更合同提出,即不满足“重复起诉”第三个条件,也即不属于重复仲裁。

  中院澄清:
  这个“锅”我们真不能背!

  “广州有这么伟大的法官那是广州人民的福气啊”、“没想到广州也有这样的法官”……事件经报道后,网友负面评论很多,个别负面评论还获得过万的“点赞”。

  “看完评论我真是醉了,原来法盲这么多。明明是仲裁委作出的仲裁裁决,居然一窝蜂地骂法官,真是躺着也中枪!”网友“法官MIEMIE”如是评说。

  据记者了解,“裁决”与“裁定”有区别,“裁决”作出的主体是仲裁机构,“裁定”作出的主体是人民法院。

  昨晚,广州中院官方微信发布了《澄清!这个“锅”广州中院真不能背》的文章,表示这件事不是广州中院“裁定”的。广州中院同时介绍,近三年来,该院仲裁司法审查案件每年收案量的增幅均超过20%,在处理仲裁司法审查案件中发现,很多社会公众对于仲裁与诉讼的区别、仲裁协议的意义和仲裁司法审查的范围等问题十分陌生,导致近年来仲裁司法审查案件量急速上升。

  法官说法
  关于仲裁,你需要了解的常识

  广州中院表示,当事人对于仲裁程序的认识主要存在三大误区:一是误认为选择了仲裁机构后,法院还可以管辖其纠纷;二是误认为法院应当全面审查仲裁机构作出的裁决;三是误认为司法仲裁审查案件的程序与普通诉讼案件相似可以进行复议、二审或再审。

  “然而,根据目前的法律法规,上述请求均难以得到支持。”广州中院表示,针对公众认识上的上述误区,特别提醒市民注意——

  商事仲裁遵循自愿仲裁、或裁或审原则,当事人达成仲裁协议后,再向法院起诉的,法院不予受理。由于仲裁是基于当事人自愿约定而选择的纠纷解决方式,因此一旦约定了仲裁条款,就排除了法院对于该合同的管辖,当事人就该合同发生的纠纷只能由约定的仲裁机构裁决。

  仲裁实行一裁终局制,法院对仲裁裁决的司法审查仅限于程序性事项,裁决认定事实是否清楚和适用法律是否正当不属于司法审查的范围。裁决作出后,当事人就同一纠纷再申请仲裁或向法院起诉的,均不予受理。当事人对裁决有异议的,可向法院提出撤销仲裁裁决或不予执行仲裁裁决的申请,但法院对仲裁裁决的审查仅限于程序性事项。

  法院作出仲裁司法审查裁定后,该裁定于送达各方当事人之日起即发生法律效力,不存在复议、二审或再审程序。

  七种情形需占其一方可裁定撤销裁决

  根据仲裁法等的规定,只有申请人提出证据证明仲裁裁决符合以下情形之一的,法院才能撤销或不予执行仲裁裁决——
  ●没有仲裁协议的
  ●裁决的事项不属于仲裁协议的范围或仲裁委员会无权仲裁的
  ●仲裁庭的组成或仲裁的程序违反法定程序的
  ●裁决所根据的证据是伪造的
  ●对方当事人隐瞒了足以影响公正裁决的证据的
  ●仲裁员在仲裁该案时有索贿受贿、徇私舞弊、枉法裁决行为的
  ●违背社会公共利益的

(来源:羊城晚报)