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羊城掌故
讲述百年前“黄金地段”的故事

  买房置业,在历朝历代都是头等大事。因其重大,契约、文书、手续、流程……就特别重要。特别是二手房交易,前一手房东的个人身份、债务情况,房屋的来源、性质等等,潜在买家肯定会仔细考察。今天很多信息可以通过快捷的网上系统检索确认,在古代,技术跟不上,该怎么弄?广州新近发现的一块石碑,就告诉我们清代“二手交易”的许多细节。

《芙蓉三约渡头税契换约碑记》 
  

  乡绅名流出面 解决“风雨亭”土地权属 
  广州博物馆研究馆员、文史学者陈鸿钧告诉记者,碑位于荔湾区海北社区芙蓉岗一条河涌边,新近由本地文博学者崔志民等偶然发现,“崔老师的朋友开了个庄园,此碑在村头一榕树下,村民平时在此歇息饮茶”,他说,“据说它原来在附近的洪圣古庙内,现庙已不存,碑迁移至此地”。碑高1.7米,宽1.2米,碑貌完整,题曰《芙蓉三约渡头税契换约碑记》,碑面文字有些残泐,但大致可辨读。 
  碑文分为三部分:一是道光十一年(1831)八堡文阁祀典会(地方性宗族组织)买杨宅田。盐步堡文华约(地名)人杨锦明自愿将自置之田二分卖与祀典会,田价银二十两。二是道光十一年(1831)芙蓉三约与八堡文阁祀典会互换土地。祀典会将在所买杨氏田地上修筑湾泊石桥,并用来交换芙蓉三约旧路,变田收租,以为祀典之需。而新筑之湾泊石桥归芙蓉三约拥有,收取渡输费。三是光绪二十三年(1897)因新建风雨亭地界未明,芙蓉三约呈请祀典会乡绅名流再次商议公断,刻碑立石,期存永久。 
  “综观契文,道光十一年(1831)的买杨宅田契约是‘卖田契’;道光十一年(1831)的互换土地是‘换田契’。二者俱是光绪二十三年(1897)再次公断立约的‘追述’”,陈鸿钧说,“道光十一年的两份契文实际上就是光绪二十三年契约的上手契。” 
  什么是“上手契”?陈鸿钧进一步解释说,即土地拥有者土地来源的契约证明,“为了证明土地来源的正当,使卖主放心,附上上手契约的土地买卖就显得很有必要。因此,许多契证大都在契后写明上手契的移交情况,明确田产来源。有了上手契,同时又可以为土地买卖提供一个合理的价钱依据。” 
  一亩土地百两银 这是时价最高的“黄金地段” 
  陈鸿钧说,明清时期,土地买卖盛行,土地契约也广为流行,作为经济最发达的珠江三角洲地区,土地买卖更为显著,因而各类土地买卖契约文书甚是常见,而且颇具地域特点。 
  “通常土地买卖,要向官府办理登记手续,向政府办理纳税、粮差过割手续,并在契约上加盖官印。由官方认可的契约,加盖官印红章,称为红契。事实上明清广东地区红契较少,多是民间流行的白契。白契虽然没有官方的认可,但同样具有法律效力,代表了土地物权和债权的拥有和转换。该碑所录契文即属于白契类”,陈鸿钧介绍,“这种土地契约内容很复杂,通常有土地买卖、租赁、借贷、置换、捐赠、补偿等等,又根据田地的性质,分为草坦契、围田契、基底契等。交换田亩地段时,有所谓‘换田契’,该碑中芙蓉三约与祀典会互换土地即属于此类。” 
  和今天的“二手房”交易一样,当时的土地买卖双方必有书面契约,以作取信凭证。“契约中都明确无误标明田土的名称、亩数、田价及该田的税则等,这是各地契约的通例”,陈鸿钧说。 
  陈鸿钧介绍,该碑之所在地即清代南海县神安巡检司属大通堡等地,某些地名如芙蓉岗、盐步、大通、泌冲等至今仍存。碑中契文载杨氏二分田银价二十两。按照我国古代乡村“一亩十分田”的一般说法,这块土地约达一亩百两银之价,纵观同时期全省各地土地价格,这也是毫无疑问的高价。我们可以推测杨氏之田属肥沃良田。 
  三段碑文记录下 
  当时乡村治理的细节 
  碑文中的很多表述,清晰地呈现出清光绪年间本地乡村社会的基本面貌。如“约”“祀典会”“简万程户”“梁馀胜户”等。 
  陈鸿钧解释,自明中期开始,广东各地出现“约”字地名,目的是“划地而分民”,以乡约统辖若干村庄,属于最基层权力组织。乡约之长,一般由当地士绅担任,负责教化、征榷、逋盗、护佑等事务,成为维护地方运行的重要组织,其与都、堡(保)、图、里、甲、所、局等共同构成了广大乡村各基层组织系统。所谓“祀典会”,属于各地方性宗族组织,在清代广东宗族中普遍存在,诸如“百子会”“广益会”“利济会”等等,其首目多由族长乡绅执掌,以宗法祭祀名义统领宗族事务,通常代表宗族行使权力,为了维持祭祀正常持续运转,购买土地出租收息来进行正常开支。 
  清代广东宗族组织实际发展成为具有自治性质的基层权力机构,组成宗族权力的核心人物,除了族长、族正等人之外,便是族中的乡绅。一般乡绅是由缙绅(在职和退职官员)和绅衿(有功名未仕的人)所构成,是官府着意培植的社会阶层。他们有朝廷赋予的一定限度的赋役优免等特权,享有特殊的社会地位,故在宗族内部和基层社会中具有重要作用。 
  陈鸿钧说,碑中所述芙蓉三约绅耆邀请广雅书院山长廖廷相、西湖书院山长陈如岳、三湖书院山长刘廷镜诸名流,于《南海县志》等籍有传,尤以廖廷相声望最著。廖廷相是南海县人,光绪二年(1876)进士,授翰林院庶吉士、编修,充国史馆协修。假归后任水陆师学堂总办、惠济义仓总理、南海保安局总理。后任金山、羊城、应元、广雅书院山长及学海堂、菊坡精舍学长凡十余年。精通文史及音韵之学,著有《经说》《韵学》《诸史札记》《金石考略》《粤东水道分合表》《文集》等。

     文/广州日报全媒体记者 卜松竹 图:陈鸿钧提供

(来源:《广州日报》)

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